Estimer le prix d’un local commercial

Boutiques de centre ville

Les boutiques ou magasins de pied d’immeuble sont des commerces traditionnels de détail avec une surface le plus souvent inférieure à 400 m².

Ils regroupent aussi bien le commerce de proximité implanté en milieu rural et péri-urbain, que les boutiques majoritairement dédiées à l’équipement de la personne et de la maison exploitées sous des enseignes nationales et internationales situées en centre-ville des grandes agglomérations ou zones commerciales de périphérie.

On qualifie de rue commerçante une rue comprenant au minimum une cinquantaine de boutiques, soit environ 300 en France pour 17,5 millions de m² de surface de vente.

Les loyers des boutiques sont très variable en fonction de :

• L’environnement commercial (population/ zone de chalandise),
• Le chaland de l’axe sur laquelle elles se situent (flux piéton/ nombre de véhicules jour),
• La visibilité du local (situation d’angle/ linéaire de vitrine/ effet d’enseigne),
• L’accessibilité (transports en commun/ stationnement/ accès PMR)
• Les caractéristiques physiques du local (extraction/ hauteur/ niveau/ profondeur…).

Grandes surfaces alimentaires

LES SUPERMARCHES

Les supermarchés sont des magasins de commerce de détail non spécialisés où les produits alimentaires occupent une place dominante (plus de 65% du CA), avec les caractéristiques principales suivantes :

• une surface de vente comprise entre 400 et 2 500 m²
• 2 500 à 5 000 références proposées

On compte environ 5 000 supermarchés en France.

LES HYPERMARCHES

A la différence des supermarchés, les hypermarchés réalisent plus d’un tiers de leur chiffre d’affaires en alimentaire.

La surface de vente est plus importante (> 2 500 m²) et l’offre comprise entre 20 et 35 000 références.

On compte de 1 500 à 1 700 hypermarchés en France, aux mains de 7 groupes de distribution :

• Carrefour
• Auchan
• Leclerc
• Casino
• Système U
• Les Mousquetaires
• Cora

On recense 3 grandes catégories d’hypermarchés :

• Les grands hypermarchés entre 7 000 m² et 25 000 m² avec les principales enseignes Auchan, Cora, Carrefour et Géant Casino,
• Les hypermarchés de taille moyenne entre 4 500 m² et 5 000 m²: Leclerc, Système U.
• Les grands supermarchés > 2 500 m² : Intermarché, Champion, Carrefour Market, Super U.

LES « HARD DISCOUNT »

Le « hard discount » est un supermarché de petite taille (< 1 000 m²) avec des produits de consommation de base et environ 1 000 références.

On compte environ 4 600 hard-discount en France parmi lesquels Lidl, Aldi, Leader Price, Ed, Netto…

Boites commerciales isolées

La typologie des formats commerciaux en périphérie est hétérogène : boîtes commerciales regroupées en entrée de ville, boîtes isolées, pars d’activités commerciales ou « Retails Parks »…

Ce marché connaît actuellement des évolutions structurelles fortes. En effet, ces modes commerciaux se sont structurés lentement sous la pression des loyers des centres villes, de l’étalement urbain et des facilités de circulation et de stationnement de la clientèle.

Face à l’essor des nouveaux parcs d’activités commerciales, qui deviennent progressivement le nouveau modèle du commerce de périphérie car mieux intégrés dans le paysage urbain et plus adaptés aux enseignes nationales, les locaux isolés de type boîte commerciales font souvent l’objet de questionnement sur leur raison d’être et leur éventuelle reconversion.

Ce type de développement a pris son essor dans les années 1980 à fin 1990 en réponse à la de consommation de masse.

Il renvoie le plus souvent à une image négative de développement désordonné de périphérie, sans code ni effort architectural particulier, de qualité de construction modeste avec une vision économique à court terme, largement décriée.

Aujourd’hui structurés et organisés en « Retail Park », ils sont de plus en plus convoités par les investisseurs et grandes enseignes.

Parcs d’activité (retail parks)

Issus de la prise de conscience des élus locaux quant à l’importance architecturale de leurs entrées de ville, les « Retails Parks » sont la réponse des promoteurs commerciaux à la demande d’un urbanisme commercial intégré et concerté.

Les « Retail Parks », historiquement appelés « parcs d’activités commerciales », se développent au milieu des années 2000, avec pour enjeux de redéfinir le commerce de périphérie, actif immobilier représentant 47 % de la part du commerce en France.

Mis en place pour faire face au développement anarchique des entrées de ville, ils représentent plus de 33 millions de m².

Concept novateur, le « Retail Park » se définit comme suit :

• Une unité de gestion pour l’ensemble du site,
• Une conception à ciel ouvert (suppression du mail représentant dans les centres commerciaux classique 40 % de la surface de l’ensemble et création d’un parking aérien central),
• Une unité architecturale intégrée dans son environnement disposant de traitements paysagers soignés,
• Une offre de « mass market » regroupant de grandes enseignes,
• Une attention particulière apportée aux facilités d’accès,
• La présence d’un flux automobile permanant.

Pensés pour favoriser la convivialité du commerce en périphérie de moyennes et grandes agglomérations, ils intègrent le plus souvent des espaces dédiés aux loisirs, à la culture et aux divertissements.

Réponse aux exigences des consommateurs, le nouveau commerce de périphérie peut parfois faire office d’une nouvelle polarité urbaine.

La demande se situe aussi bien du côté des ménages qui s’éloignent du centre-ville, dite « exode des rurbains », que du côté des enseignes qui souhaitent intégrer des immeubles commerciaux de qualité.

Les collectivités locales sont de plus en plus regardantes sur les opérations initiées, les exigences des CDAC sont d’avantages tournées vers le développement durable et l’aménagement du territoire, sous l’impulsion de la loi LME (loi de modernisation de l’économie), qui vient modifier les critères de délivrance des autorisations d’exploitation commerciale.

Avec la contribution de la CNAC, intervenant en cas de recours, seuls seront retenus les projets novateurs, rationnellement intégrés dans leur environnement, architecturalement innovants et performant sur le plan environnemental et énergétique.

Le « Retail Park » au-delà d’une alternative, devient le principal concurrent des « anciennes générations » de zones commerciales.

Grands magasins et magasins multi-commerces

Les Grands Magasins sont des grandes surfaces commerciales de plus de 2 500 m² en moyenne avec une part minime réservée aux produits alimentaires.

C’est en résumé un commerce de détail multispécialiste exploité par une société commerciale unique.

Il occupe plusieurs étages d’un bâtiment et propose des espaces aux marques qui s’y établissent.

On recense environ 100 grands magasins en France pour 800 000 m² de surface de vente.

En France, les cinq grandes enseignes présentes sur l’ensemble du territoire sont :

• le BHV
• le Bon Marché
• les Galeries
• Lafayette
• Le Printemps
• Monoprix

Ces enseignes sont implantées principalement en centre-ville, dans les villes de plus de 100 000 habitants pour les Grands Magasins et de plus de 50 000 habitants pour les Magasins Multi-Commerces.

Au total, la branche des Grands Magasins et des Magasins Multi-Commerces (ex-Magasins Populaires) représente 60 entreprises, soit plus de 400 points de vente et 40 000 salariés.

Centres commerciaux

Principal vecteur du schéma de consommation contemporain, le centre commercial est apparu au XIXe siècle avec la galerie marchande (Bazar de l’Hôtel de ville en 1856 à Paris).

Son avènement, dans les années 1960,et son développement constant impacte le paysage immobilier commercial.

Véritable secteur spécifique de l’immobilier d’entreprise, il est un composant important des portefeuilles de foncières côtés et investisseurs spécialisés et possède de nombreux atouts qui font son attractivité.

Introduit en France à la fin des années 60 (plus précisément en 1969 avec l’ouverture de Parly 2 près de Versailles et de Cap 3000 à Saint-Laurent du Var), les centres commerciaux représentent une réponse mercantile adaptée aux besoins des consommateurs inspirés des grands « Malls » à l’américaine.

Ils bénéficient d’un engouement certain de la part des investisseurs, attirés par la pérennité des centres commerciaux due en partie au contrôle des ouvertures de nouvelles surfaces par les commissions départementales d’aménagement commercial.

Pionniers dans leur domaine, ils doivent aujourd’hui faire face à une concurrence multiple :

• Parcs d’activités commerciales,
• Expansion du « click & collect »,
• Croissance soutenue du e-commerce,
• Prise de conscience générale française avec un retour de certains consommateurs au commerce de proximité.

Face à ces menaces, les concepteurs et gestionnaires spécialisés de centres commerciaux disposent des outils suivants :

• Rénovation des surfaces de vente (élément n°1 plébiscité par les clients),
• Remodelage des espaces communs et du parcours client,
• Numérisation des services et extension des fonctions dites « connectées »,
• Multiplication des enseignes avec une recherche d’exclusivité et de qualité/prix,
• Des services étendus (stationnement, navettes, animations, spectacles etc.),
• Une diversification par rapport aux centres commerciaux voisins (ex : ouverture dominicale).

A noter que l’on assiste depuis plusieurs années au retour du centre commercial de centre-ville.

Généralement, le taux de vacance est inversement proportionnel à la densité de population la commune et à la taille du centre commerciale et les centres les plus touchés par la vacance s’avèrent être les plus petits.

Les principaux éléments influant sur la valeur des centres commerciaux

• Sa localisation, premier élément de valeur, elle influe sur :
  • L’accessibilité (routière et transports en commun),
  • Le pouvoir d’achat et la population comprise dans sa zone de chalandise,
  • La proximité de la concurrence.

• Son attractivité du CC, notamment fonction de :
  • Locomotives en présence,
  • Conception architecturale,
  • Innovations ou concept,
  • Attractivité locative (chiffre d’affaire potentiel, loyer chargé etc.).

• La qualité de ses constructions, ainsi que son état d’entretien

• La qualité et la sécurité de ses revenus locatifs :
  • Signature des locataires,
  • Durée ferme des baux,
  • Déplafonnement possible ou non,
  • Vacance structurelle.

L’évaluation d’un centre commercial passe impérativement par la confrontation des revenus locatifs face à la valeur locative de marché. Cette dernière s’analyse par type de local selon les éléments suivants :

• Les qualités physiques de la cellule commerciale :
  • Dimensions,
  • Configuration (étroite, ruptures de charge, mètres linéaire de vitrine etc.)
  • Localisation dans le centre commercial (locomotives adjacente, passage journalier, nuisances etc.).

• Les éléments propres au centre commercial :
  • Niveaux locatifs dans le centre commercial (attractivité, concurrence d’autres CC, potentiels de consommation de la zone de chalandise),
  • Niveaux de charges.

• Les éléments contractuels liés au locataire :
  • Durée et durée ferme des baux,
  • Nature de l’activité (le taux d’effort varie selon d’une activité à l’autre, une activité de bijouterie pouvant générer un CA en €/m² supérieur une enseigne de prêt à porter),
  • Chiffre d’affaire annuel et déclenchement ou non du loyer variable.

Magasins drive

L’offre « Drive », en pleine expansion depuis 5 ans, constitue un nouveau moyen de distribution des grands groupes d’hypermarchés, permettant ainsi de compléter leur offre tout en surfant sur la vague du « e-commerce ».

Après avoir profité d’une règlementation favorable et d’un marché quasi vierge, la création d’enseigne a enregistré un fort ralentissement lié à l’augmentation de la concurrence et une règlementation accrue.

Avec un développement fulgurant en quelques années, les drives ont révolutionné les anciens modèles d’achat alimentaire.

Historiquement, l’offre « Drive » a vu le jour en février 2004 avec l’ouverture du premier Chronodrive, ‘pureplayer’ de l’enseigne Auchan.

On dénombrerait en 2015 plus de 3 400 points de services contre environ 1 000 en 2012

Initialement rattachés à la surface de vente des hypermarchés, les « Drives » sont désormais de plus en plus indépendants.

On trouve deux types de configuration :

• Drive de type « déporté » (c’est-à-dire autonome et désolidarisé d’une surface commerciale classique) ou « accolé » à la surface de vente historique.
• Drive de type « picking ». Partie intégrante des locaux des super et hypermarchés, ils consistent la plupart du temps en un simple aménagement d’une zone de livraison, attenante à la réserve déjà existante.

Les attraits plébiscités par les clients sont les suivants:

• Gain de temps,
• Trajet vers le drive,
• Facilité de la commande sur internet,
• Maîtrise des dépenses.

Cadre législatif :

L’entrée en vigueur, le 27 mars 2014, de la loi ALUR intègre les « drives » et l’exploitation de ces espaces est désormais soumise à une autorisation délivrée par la Commission départemental d’aménagement commercial près le Préfet et ce quelle que soit sa surface alors que les tous les autres modes d’exploitation commerciale sont saisis au-delà de 1 000 mètres carrés de surface de vente (300 m² pour les communes de moins de 20 000 habitants).

DROITS IMMOBILIERS

Fonds de commerce

Le fonds de commerce est une notion juridique définie en France par la jurisprudence comme une «universalité», un bien meuble incorporel composé d’éléments corporels et incorporels mais juridiquement distinct de ces éléments.

En pratique il s’agit de l’ensemble des actifs incorporels (enseigne, clientèle, droit au bail, marques, licences…) et corporels (matériel, outillage, mobilier…) qui sont mobilisés par une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale. Il est à noter que les murs n’en font pas parti.

Le fonds de commerce comprend tout ou partie des éléments suivants dont le droit au bail :

• Éléments incorporels :
• Droit au bail,
• Clientèle,
• Signes distinctifs (enseigne, marques,…),
• Monopoles d’exploitation (brevets, contrats d’exclusivité territoriale etc.),
• Autorisations administratives (licences, cartes professionnelles etc.)
• Contrats de travail.
• Eléments corporels :
• Matériel,
• Aménagements et agencements,
• Outillage,
• Marchandises.

Ces éléments renvoient à trois types de facteurs de valeurs :

• Facteurs se rapportant au local (situation, desserte, configuration, équipement et état d’entretien),
• Facteurs se rapportant aux conditions du bail qui détermineront la valeur du droit au bail, une des composantes essentielles de la valeur du fonds de commerce,
• Facteurs économiques (rentabilité, potentiels de consommation de l’environnement par rapport à l’activité exploitée, exploitation en cours etc.).

Il existe différentes méthodes d’évaluation du fonds de commerce dont certaines peuvent être complexes et nécessitent des informations très détaillées sur le commerce.

• La méthode des barèmes professionnels,
• La méthode analytique

La méthode des barèmes professionnels

Cette méthode, d’application ancienne et sommaire, se base principalement sur le chiffre d’affaires annuel TTC en lui appliquant un coefficient multiplicateur en fonction de l’activité.

Bien qu’approximative, elle est encore utilisée dans le cadre des procédures d’expropriation et des contentieux fiscaux.

Son application est à réserver aux entreprises ayant atteint leur vitesse de croisière en termes de chiffres d’affaires mais peut tout de même faire l’objet de correctifs selon l’appréciation de l’Expert afin de refléter au mieux la réalité de l’entreprise :

• Le chiffre d’affaires retenu doit être une moyenne des trois dernières années, corrigé en fonction de l’inflation ou en pondérant certaines années en fonction de fluctuations exceptionnelles.
• Les conditions locatives et le taux d’effort (loyer/ CA) doivent être appréciés comme des paramètres plus ou moins valorisant pour le fonds de commerce.
• La qualité des aménagements et du matériel sont à prendre en compte.
• Le résultat comptable bénéficiaire permettra d’ajuster son coefficient.

Ainsi, après analyse de ces paramètres, l’Expert procèdera à l’application de son coefficient dit des barèmes professionnels sur le CA annuel.

Selon les jurisprudences et les activités en place, ce coefficient peut varier de 15 % à 400% du CA annuel.

La méthode analytique

La méthode analytique de la valeur du fonds de commerce prend en compte certains éléments non appréhendés par la méthode des barèmes :

• La rente économique évaluée via la valeur du droit au bail,
• La rente de situation liée au potentiel d’un emplacement (effet de rareté),
• La valeur résiduelle des éléments corporels (matériels et agencements),
• La valeur de la clientèle, souvent résultat du savoir-faire du commerçant.

Droit au bail et valeur locative du marché

Le droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce. Il est susceptible d’exister indépendamment du fonds de commerce et donc d’être cédé séparément. Il a donc à priori une valeur qui lui est propre, susceptible d’être évaluée.

La valeur vénale du droit au bail (conf. encadré ci-dessous) représente en quelque sorte le « prix »  obtenu par le locataire commerçant en contrepartie des avantages économiques liés au bail et  qu’il transmet à l’occasion de la cession de son bail. Cette valeur de droit au bail est donc liée à l’évaluation de la valeur locative de marché (VLM).

La VLM s’entend comme la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée et dans des conditions d’équilibre semblables à celles de la valeur vénale.

En pratique, la valeur vénale est une notion économique qui peut être définie comme le prix qui pourrait être obtenu d’un bien ou d’un droit dans le cas d’une vente ordinaire  réalisée dans des conditions normales de marché, à un acquéreur quelconque.

Il existe différentes méthodes d’évaluation d’un droit au bail, les plus fréquemment utilisées étant :

• La méthode par comparaison;
• La méthode par actualisation de l’économie de loyer ;
• La méthode du différentiel de loyer par le coefficient de situation.

Méthode par comparaison

Cette méthode consiste à rechercher la valeur vénale du droit au bail du local étudié, par  référence à des transactions de droits au bail sur le secteur concerné pour des locaux similaires.

Méthode par l’économie de loyers actualisée

Le droit au bail prend naissance dans la différence pouvant exister, pour l’acquéreur (ou cessionnaire), entre la valeur locative de marché qui dépend fortement de la valeur de l’emplacement et le loyer effectivement payé. On parle d’économie de loyer.

Le droit au bail correspond à l’actualisation de cette économie de loyer entre la date d’acquisition du droit au bail et le moment ou intervient le déplafonnement du loyer.

Rappel : le matériel et le mobilier ne sont pas inclus dans le droit au bail. Celui-ci se limite au droit de reprendre le bail commercial en cours et au droit de renouvellement de ce bail.

La valeur du droit au bail dépend donc : 

• d’une valeur connue : le montant du loyer en cours
  • d’une valeur à estimer : la valeur locative de marché actuelle.

Pour estimer cette dernière, il faut apprécier les éléments suivants : 

• La  commercialité de l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings etc.
  • L’activité pouvant être exercée, permettant de déterminer le Chiffre d’Affaires potentiel et par conséquent le loyer acceptable (on parle de taux d’effort loyer / CA), 
  • Les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d’entretien des locaux ainsi que celui de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité), 
  • La nature du commerce exercé,
  • Les conditions juridiques et financières du bail,
  • Les clauses relatives aux réparations et charges,
  • La durée de la location restant à courir,
  • L’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking.

Une fois la valeur locative estimée, il reste à déterminer la durée d’actualisation et pour ce faire, apprécier s’il existe un risque de déplafonnement lors du renouvellement du bail.

Il faudra également déterminer quand ce déplafonnement est susceptible de s’appliquer (donc, la possible annulation de l’économie de loyer).

Outre la qualité de l’emplacement, l’avantage économique le plus évident est en effet le paiement d’un loyer inférieur à la valeur locative réelle des locaux. Cette « économie de loyer » étant la conséquence économique des principes protecteurs de plafonnement du loyer et de renouvellement du bail.

La formule est la suivante :

DAB = E x [1 – (1+i)^n] / I

Où :

• E = économie de loyer annuelle avant indexation
• i = taux d’actualisation
• n = durée du flux d’économie

Différentiel – Coefficient de situation

Il consiste en la prise en compte de l’écart entre le loyer annuel en cours et la valeur locative de marché, multiplié par un coefficient de situation en fonction de la qualité de l’emplacement des locaux.

Ce coefficient de situation s’établit actuellement comme suit :

• Situations médiocres =              3 à 4
• Bonnes situations =                   4,5 à 5,5
• Très bonnes situations =           6 à 7

Cette méthode, assez basique, génère souvent des erreurs d’appréciation. Malgré le plafonnement des loyers, elle n’est plus guère utilisée que comme recoupement. 

A défaut d’économie de loyer, le droit au bail n’a pas de valeur. Toutefois, pour les secteurs très recherchés et sans locaux libres, il est souvent retenu une valeur forfaitaire d’emplacement.

Bonus lié à la rareté

De par son expérience dans l’évaluation du droit au bail, nos Experts ont constaté que, pour les meilleurs emplacements, le droit au bail subsistait malgré l’absence ou la quasi absence d’économie de loyer (cas où le loyer = valeur locative de marché).

L’évaluation d’un droit au bail ne résulte pas d’un simple calcul mathématique et il ne faut pas négliger la rareté de certains emplacements.

En effet, dans la pratique et pour des emplacements 1 et 1bis, même si un bail dont le loyer est égal ou très proche de la valeur locative de marché ne dégage pas d’économie de loyer ; l’emplacement n’en demeure pas moins très recherché.

Des enseignes sont donc prêtes à payer un emplacement au prix fort parce que celui-ci n’a pas d’équivalent.

Cette pratique est constatée pour des grandes enseignes nationales en recherche d’effet publicité ou encore pour des sociétés de service (banques, mutuelles, assurances…) qui ont de plus en plus de difficulté à trouver des emplacements en hyper-centre.

L’évaluation de ce bonus ne découle donc pas d’une simple formule mais s’apprécie par comparaison à prenant l’ensemble : économie de loyer actualisée + bonus = valeur des droits aux baux constitués sur le marché pour des emplacements similaires.

Autrement dit bonus = valeur des droits aux baux constatés – économie de loyer actualisée constatée sur le local expertisé.

Indemnité d’éviction

La protection du fonds de commerce qui découle de l’article 8 du décret de 1953 se traduit, en partie, par l’indemnité d’éviction du commerçant évincé.

Elle est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (Art L 145-28 et suivants  du Code de Commerce).

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, ou l’indemnité de perte de droit au bail, augmentée éventuellement des frais et indemnités complémentaires et accessoires résultant de l’éviction et représentant au plus juste le réel préjudice (indemnité de remploi, frais de déménagement, frais de réinstallation, indemnité de trouble commercial, indemnité de double loyer…).

S’il est démontré que le fonds de commerce du locataire évincé peut être transféré, l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail à laquelle pourra s’ajouter une indemnité complémentaire en cas de perte partielle de clientèle.

Si le propriétaire n’apporte pas de solution de replacement et que le locataire ne bénéficie pas d’une notoriété, d’un monopole ou de produits le protégeant de la perte de son fonds de commerce en cas de déplacement en dehors du secteur où il se situe, l’indemnité principale correspondra à la perte du fonds de commerce.

MÉTHODE DE CALCUL DE L’INDEMNITÉ

Au préalable, l’expert doit déterminer l’impact économique de la cessation d’activité qui se concrétise en deux cas distincts (des nuances sont à apporter pour des cas spécifiques comme les commerces de forte notoriété, les grossistes et les succursales) :

1. L’éviction entraînera la cessation d’activité. Dans ce cas, la base de calcul sera la valeur du fonds de commerce (voir définition fonds de commerce) additionnée des indemnités accessoires,
2. L’activité peut être transférée. Ici, la base de calcul sera la valeur du droit au bail (voir définition droit au bail) additionnée des indemnités accessoires.
3. Évaluation de l’indemnité en cas de disparition du fonds

Valeur du fonds :

Fonds de commerce (incluant la matériel car dans la plupart des cas le rachat d’un autre fonds comprendra du matériel causant un double emploi et la perte pour la vente rapide du stock).

On retiendra comme valeur plancher la valeur vénale du droit au bail.

Indemnités accessoires :

• Frais de mutation (ou indemnité de réemploi) correspondants aux frais d’acquisition,
• Frais de déménagement dans le cas où l’on ne retient pas de dédommagement pour le matériel et le stock,
• Dédommagement du trouble commercial, soit la perte de revenus et les frais (personnel, assurance, impôts) pendant la durée de réinstallation. En pratique, le juge retient un montant forfaitaire en pourcentage du CA sur les bases du rapport de l’expert.
• Indemnités de licenciement le cas échéant,
• Les doubles frais.

• Évaluation de l’indemnité en cas de disparition du fonds

Cette hypothèse répond au principe général de charge de la preuve (art. 1315 du c.civ).

La démonstration du simple déménagement sera donc à apporter par le bailleur, généralement sur les conclusions de l’Expert.

Si cette hypothèse est retenue, l’indemnité correspondra à la valeur du droit au bail additionnée des indemnités accessoires soit :

• Les frais de transfert,
• Les troubles d’exploitation (pertes de bénéfice, frais de personnel, impôts et taxes, loyers, honoraires, frais financiers et amortissement),
• Les frais de publicité et doubles frais (RCS, statuts, loyers, abonnements etc.).

L’avis de l’Expert

« Les immeubles soumis au statut des baux commerciaux font l’objet d’une législation protectrice, proche du démembrement de propriété et conférant au locataire une réelle propriété commerciale.

Ainsi, le bail et ses différentes conditions participent de façon centrale à la valeur économique des biens soumis au statut des baux commerciaux.

Toutefois, les méthodes et éléments de valeurs varient substantiellement d’une typologie de locaux commerciaux à l’autre, et mobilisent ainsi out le sens de l’analyse de l’évaluateur. »

Laure-Sophie DUQUENNE, MRICS

Expert immobilier

REAL Valuation