Evaluer le prix d’un logement

Evaluer le prix d’un appartement

L’estimation d’un appartement consiste à définir son attractivité autant par sa localisation géographique, son environnement et le standing de l’immeuble dans lequel il s’inscrit, que par la qualité des équipements et aménagements qui lui sont propres. Bien que paraissant à la portée de tous, la valorisation d’un appartement intègre plusieurs variables qu’il convient d’apprécier à leur juste valeur…

Ainsi, l’adresse en elle-même est un facteur de valeur. Certaines villes et quartiers au sein d’une même commune sont plus ou moins appréciés que d’autres en fonction de l’environnement qu’elles offrent (équipements collectifs, proximité des services et commerces, dynamique culturelle, sécurité etc.). L’attractivité du quartier impacte directement le prix, avec des différences notables entre les quartiers.

La qualité de la construction est également à considérer. L’expert tiendra ainsi compte de l’année de construction, appréciera la qualité des matériaux utilisés, la structure de l’immeuble et fera un état des travaux à prévoir à court ou moyen terme.

Concernant les prestations, l’expert s’attardera sur la distribution des pièces, l’orientation, la vue, le confort (type de chauffage, présence d’un extérieur, aménagements intérieurs…), l’étage, la présence d’annexes (garage, caves…) et les services offerts dans le cas de copropriétés récentes ou de standing.

L’analyse du montant des charges et même parfois les tantièmes de copropriété devront aussi être pris en compte (Analyse du loyer chargé, lourds travaux en prévision, mise aux normes ascenseurs…).

La législation et la fiscalité de l’appartement seront également analysées, puisque diverses lois entrent en compte dans la valorisation d’un appartement (loi du 1^er septembre 1948, loi 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, loi 10 juillet 1965 relative à la copropriété) de même que les impacts fiscaux (résidence principale ou secondaire, location meublée, défiscalisation, régimes de détention de propriété). La veille juridique et la mise à niveau constante font partie des qualités de l’Expert immobilier.

Une fois l’analyse des facteurs de valeur appréhendés, l’estimation d’un appartement libre à la vente s’effectuera par la comparaison du bien à des produits similaires récemment vendus sur le marché. L’expert déterminera ainsi un prix moyen au m² habitable en fonction des tendances de marché et des éléments comparables au bien étudié pour déterminer sa valeur.

L’estimation par comparaison est mise en parallèle avec une seconde méthode, secondaire, appelée estimation par capitalisation du revenu (par le rendement). Toutefois, la valeur vénale sera généralement arbitrée sur la méthode par comparaison.

L’estimation par le rendement intègre des données économiques liées aux conditions d’occupation du bien (régime des baux, évolution possible des loyers, qualité du locataire et présence ou non d’impayés), à la conjoncture et aux taux de rendement attendus par les investisseurs sur le marché à un moment T.

S’agissant de la valorisation d’un logement loué, les deux mêmes méthodes seront appliquées que pour un logement libre, en tenant compte d’un abattement pour occupation. L’analyse de la protection éventuelle du locataire, du niveau locatif ainsi que des caractéristiques du bail permettront de définir cet abattement. Cette décote oscille généralement entre 7 à 20% pour des logements loués dans le cadre de la loi de 1989.

Enfin, concernant la valorisation des logements en bloc, il sera pris en compte un abattement supplémentaire pour vente en bloc généralement compris entre 5 à 20%. Cette décote prend en compte les principaux critères suivants : honoraires de commercialisation, frais financiers ainsi que la marge.

Pour la valorisation de logements en bloc, une troisième méthode pourra être retenue. Il s’agit de la vente en bloc à un opérateur type marchand de bien qui revendra lot par lot les logements après une mise en copropriété ou encore « vente à la découpe ». Cette dernière méthode consiste en la réalisation d’un cash-flow en déterminant dans un premier temps le chiffre d’affaire théorique et l’analyse des conditions d’occupation puis dans un second temps la stratégie de vente (vente du logement libre, vente du logement à l’occupant et vente du logement occupé). Les flux (revenus et ventes) sont actualisés pour déterminer la valeur vénale.

La législation des ventes à la découpe est réglementée et aujourd’hui très encadrée (loi 13 juin 2006). Les dernières réglementations sont celles de la loi Alur de mars 2014 puis de la loi Macron de janvier 2015, qui a introduit que dans les zones tendues, un immeuble comportant plus de cinq logements mis en copropriété, voit ses baux prolongés de manière à maintenir le locataire en place pour une durée minimale de 6 ans après le changement de statut de l’immeuble.

Maisons et villas

Dans le cadre de la valorisation d’une habitation individuelle (hors copropriété), l’Expert devra prendre en compte la situation du bien dans son environnement ainsi que les caractéristiques du terrain et de la construction. Les récentes évolutions des politiques urbaines peuvent avoir un impact sur l’évaluation de ce type de bien (possibilités de densification, de détachement de parcelles, nouvelle identification de risque naturel etc.) et justifient souvent le recours à un Expert immobilier.

Pour l’acquisition d’une habitation individuelle, en résidence principale ou secondaire, en dehors des qualités techniques, architecturales et des prestations du bien, l’Expert prendra également en considération les composantes du terrain, l’espace et le caractère de l’environnement.

Il étudiera ainsi l’urbanisme afin de déterminer l’existence ou non d’une constructibilité résiduelle et la possibilité de diviser la parcelle et les contraintes pesant sur le bien (plan de prévention des risques inondation, risques naturels etc.)

La dimension du terrain est également déterminante en fonction du produit et de sa localisation. Une distinction est faite entre une implantation rurale ou urbaine, ou encore entre une maison bourgeoise et un pavillon résidentiel.

La configuration, l’accès, les aménagements, l’importance de la façade d’une parcelle et l’implantation du bâti sur cette dernière jouent également un rôle dans la valorisation.

Les annexes telles que les garages, piscines, caves, buanderie, salle de jeux, combles…, sont autant d’espaces qui apporteront une valeur supplémentaire à l’habitation.

La méthode à privilégier pour la valorisation des habitations individuelles est la comparaison. D’autres méthodes secondaires et généralement moins pertinentes peuvent intervenir telles que la méthode par capitalisation du revenu ou encore la méthode sol et construction.
Encore une fois, il importe de se mettre à la place des acquéreurs potentiels et de leurs critères d’appréciation.

Immeubles de rapport

Peu utilisé comme véhicule d’investissement par les particuliers, contrairement à nos voisins outre atlantique, l’immeuble de rapport consiste en un bien immobilier générant un revenu locatif, loué dans un objectif de rentabilité. Relativement méconnu du grand public, il nécessite une attention et des compétences plus spécifiques de la part de l’investisseur, tout comme l’analyse et les méthodes de l’Expert…

Il peut aussi bien s’agir d’immeubles d’habitation que de locaux à usage de bureaux, d’entrepôts/activités, de centre commerciaux….

La valorisation de ce type d’immeuble découle d’une rentabilité attendue par les investisseurs sur le marché, à un moment « T ». Ce taux est déterminé en fonction des circonstances économiques liées à la conjoncture, aux taux obligataires en date d’évaluation, de la qualité des occupants (niveau et pérennité des loyers), du taux de remplissage de l’immeuble et de sa situation dans un environnement donné.

Concernant le secteur résidentiel, l’immeuble de rapport est soit un immeuble exclusivement à usage d’habitation, soit un immeuble mixte (habitation & commerce ou habitation & bureau).

De manière identique à l’évaluation des appartements, l’expert devra prendre en compte les caractéristiques techniques du bâtiment, le quartier, la situation, la typologie d’usage, la qualité des locataires et la dimension des lots.

Dans le cas d’immeubles de rapport mixtes, très souvent implantés en centre-ville ou dans des quartiers animés des grandes agglomérations, l’Expert s’attardera également sur l’activité exercée au sein des commerces occupants les rez-de-chaussée (présence de nuisances sonores et olfactives, typologie de clientèle, horaires d’ouverture…). Ces actifs sont la cible de deux catégories d’acquéreurs : les investisseurs et les marchands de biens.

Ces immeubles peuvent être évalués en « bloc » ou au « lot par lot » en fonction du projet.

Les méthodes d’estimations utilisées seront : la capitalisation du revenu, la comparaison, le cash-flow, mais aussi le bilan promoteur dans le cadre d’une récupération foncière.

Châteaux et grandes propriétés

Les vastes demeures bâties, généralement agrémentées d’un parc et de diverses annexes, les châteaux ainsi que les grandes propriétés, sont autant de témoignages de la richesse du patrimoine et du luxe Français.

Si l’acquisition de tels édifices peut faire rêver, il convient pour une expertise, de prendre en compte de nombreux paramètres avant de pouvoir établir une valeur cohérente.

Ainsi l’expert devra prendre en considération les qualités architecturales, les contraintes économiques liées aux rénovations et à l’entretien, le niveau de charges généralement très élevé, l’environnement et l’étendu du domaine, ainsi que le classement ou l’inscription du bâtiment au titre des Monuments Historiques.

Selon les agents immobiliers spécialisés dans ce secteur, seuls trois à cinq châteaux se vendent par an (plus de 2 500 m² habitables et plus d’une centaine d’hectares de terres) et entre 50 à 100 si on inclut les châteaux plus petits, autour de 800 m² avec 5 à 30 hectares de terres.

Le marché des châteaux et grandes propriétés est freiné par le poids des frais d’entretien généralement conséquents pour ce type de biens ainsi que par les importants travaux de rénovation nécessaires pour un grand nombre de ces immeubles. Une partie substantielle de l’offre est ainsi souvent liée aux difficultés rencontrées par les propriétaires pour maintenir leur propriété en bon état. Ces propriétés s’avèrent en effet souvent coûteuses à entretenir, en raison des matériaux traditionnels, et de ce fait onéreux, utilisés dans ces constructions, et des réglementations imposées par le classement en monument historique.

Les principaux facteurs de choix d’une résidence secondaire dans ce marché des propriétés de luxe peuvent être résumés ainsi :

• Facilité d’accès

Facilité d’accès, proximité des moyens de transports notamment les aéroports internationaux, les gares ferroviaires et les autoroutes, facilité de stationnement, proximité des lieux de travail et de loisirs sont des éléments importants pour déterminer la localisation d’une grande propriété, que ce soit une résidence principale ou secondaire. La proximité des établissements scolaires devient également significative lorsque les familles passent plus de temps dans leur résidence secondaire. Qui plus est, le temps est important, donc l’accès aux commodités et aux équipements devient primordial.

• Sécurité

La sécurité des personnes et des biens sont des facteurs majeurs quand on choisit un lieu de résidence. Des dispositifs de sécurité comme de hautes clôtures, des serrures et un système d’alarme sont généralement soigneusement pris en considération.

• Réseaux de communication

La facilité à entretenir des relations sociales constitue un autre critère déterminant dans le choix d’un lieu de résidence. Cela revient à rechercher des réseaux internet et téléphoniques de haute qualité, afin de maintenir le contact avec les amis, la famille et le travail une fois chez soi. Nombre de millionnaires désirent vivre dans un environnement où ils sont proches de leurs pairs sur les plans social, économique, national et linguistique.

• Luxe

Des indicateurs montrent que le prestige constitue un facteur primordial de choix pour de nombreux acquéreurs au sens où leur acquisition symbolise non seulement un certain statut ou fortune, mais également une forme d’accomplissement.

L’évaluation de ces propriétés s’effectuera généralement par la méthode par Comparaison.
Les propriétés de très grande taille et bénéficiant de nombreuses annexes seront valorisées principalement en étudiant le nombre de pièces, la surface du terrain, le montant global et sans forcément prendre en compte tous les mètres carrés valorisables.

Logements sociaux

On dénombre 4,5 millions de logements sociaux en France.

Ces logements ont des loyers d’habitation bas, plafonnés et réglementés en fonction d’une convention signée généralement entre l’Etat et un bailleur social, pendant une durée d’au moins 15 ans et jusqu’à 50 ans.

Lire la suite…

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes lors de leur construction :

• Les PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservés aux personnes en situation de grande précarité,
• Les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspondant aux HLM traditionnelles,
• Les PLS (Prêt Locatif Social)
• Les PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), attribués aux familles dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir accéder aux locations HLM ordinaires, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé.

Les méthodes d’évaluation pour les logements sociaux se rapprochent des logements collectifs classiques en utilisant les méthodes par comparaison et par le rendement.

La spécificité tiendra dans la prise en compte du niveau locatif bas. Celle-ci sera prise en compte dans la méthode par capitalisation par une moins-value financière calculée par actualisation du différentiel de loyer (loyer de marché – loyer constaté) pendant la durée de convention restante. Le taux de rendement est généralement majoré afin de tenir compte de la faible liquidité des immeubles.

Dans la méthode par comparaison, elle sera prise en compte par une décote pour occupation plus ou moins importante selon la catégorie de logement social et la durée de la convention restante ainsi qu’abattement pour vente en bloc.