La cession de droit au bail ou l’art de la transaction…
La cession de droit au bail est sans aucun doute la plus mystérieuse des transactions.
Particularité française hors du champ d’application de la loi Hoguet, elle attise les passions des conseils et juristes.
Le locataire titulaire d’un bail commercial a le droit au renouvellement et la faculté de céder son bail, à une valeur non négligeable comparativement à la valeur de son propre outil professionnel qu’est son fonds de commerce.
La valeur de ce droit au bail reste difficile à cerner, tant dans son approche que sa négociation.
Aucune data n’a d’ailleurs encore tenté de développer toute formule de rapprochement pour encadrer et maitriser sa valeur. En effet, la valeur de droit au bail reste indomptable, et c’est bien là ce qui fait tout son charme.
On a longtemps considéré la valeur de droit au bail se limitait à l’économie de loyer actualisée sur une durée probable de retour à la valeur locative de marché ; or, nous sommes là face à une équation impossible à résoudre :
- Qui est à même d’évaluer la durée nécessaire pour un retour du loyer à la valeur locative de marché ?
- Ce retour à la valeur locative de marché reste un doux fantasme, dans la mesure où le juge des loyers tranchera sur un loyer de renouvellement.
Le temps et le montant de réversion du loyer demeureront par conséquent les 2 grandes inconnues.
Et quand bien même le loyer effectif approcherait la valeur locative de marché entrainant de ce fait une économie de loyer quasi nulle, subsisterait alors une valeur de droit au bail conséquente, résultat de la prime à l’emplacement.
Comment détermine t’on la valeur de cette prime à l’emplacement ?
Seules les enseignes candidates à la reprise du bail détiennent la réponse, en fonction de leur capacité de taux d’effort (loyer/ CA), conséquence de leur propre « business model » et de l’activité projetée dans le local.
Lors de transactions réalisées à Bordeaux par notre société de transaction commerciale VACHER Entreprise & Commerce, nos équipes peuvent compter jusqu’à 10 interlocuteurs:
- Le propriétaire bailleur, qui ne manquera pas l’occasion de demander une augmentation de loyer, en analysant scrupuleusement les clauses du bail
- Le gestionnaire ou syndic du local commercial, qui aura son mot à dire quant au respect de la clause d’usage du local commercial définie dans le règlement de copropriété (« activités non odorantes » par exemple)
- Le conseil du propriétaire bailleur, qui se fera un plaisir de vous rappeler mot par mot la clause de destination du bail commercial, et poser l’éventualité d’une demande de déspécialisation
- Le locataire cédant, qui verra d’un mauvais œil l’augmentation de loyer, au risque de voir mécaniquement fondre la valeur de son droit au bail
- Le conseil du locataire cédant
- Le franchiseur
- Le master franchisé
- Le franchisé preneur
- Le conseil du preneur
- Et enfin la ville qui visera la déclaration préalable relative aux travaux d’aménagement et à la pose d’enseigne, ainsi que le formulaire de purge du droit de préemption sur les cessions de droit au bail et fonds de commerce en secteur sauvegardé.
En face, l’agent devra jouer les chefs d’orchestre pour rassembler et concilier les parties sur les éléments financiers de la transaction, soit :
- Le prix de cession calculé selon l’économie de loyer, en essayant tant bien que mal d’approcher les deux inconnues
- La prime à l’emplacement
- La valeur de l’indemnité de déspécialisation, si elle a lieu d’être
- Le nouveau loyer négocié
- Les mesures d’accompagnement (franchises, loyer palier, travaux…)
- Les conditions contractuelles de l’avenant au bail ou du nouveau bail
- Le partage du coût des travaux d’aménagement entre bailleur et preneur
Une solide maitrise de son marché et beaucoup d’intuition sont par conséquent indispensables pour tenter d’approcher la juste valeur de droit au bail.
Alors, laissons à la cession de droit au bail sa part de magie et de mystère, et aux experts et agents le privilège de bien garder pour eux leurs secrets pour valoriser et négocier son prix.
La valeur de cession de droit au bail n’est pas un exercice théorique, elle se vit et se pratique subtilement : elle est un Art !
Guillaume THERIEZ, MRICS
Président
VACHER Entreprise & Commerce
Spécialiste de la transaction commerciale à Bordeaux
