Les dark stores, supermarchés-entrepôts 2.0

Depuis la crise sanitaire, les « dark stores » se développent partout partout dans le monde et de
nouveaux acteurs émergent de ce marché de niche. Dans son étude de janvier 2022, l’Atelier
parisien d’urbanisme (Apur) en dénombrait 80 à Paris, 28 à Amsterdam et 110 à New York. Pour
le moment présent dans les grandes métropoles, ce marché confidentiel a connu un taux de
croissance de 86% entre 2020 et 2021. Zoom sur ce nouveau type de commerce.

La tendance dark store

Les dark stores représentent un nouveau mode de commerce. Dans ces supermarchés 2.0., vous ne
trouverez ni devanture, ni enseigne, ni client dans les rayons. Les « dark stores » ont la
fonctionnalité d’un entrepôt et l’organisation d’un magasin. Leur concept est dédié à la livraison de
courses du quotidien à domicile, en moins de 15 minutes, 7j/7, le tout via une application dédiée et
une flotte de livreurs salariés.

Grande tendance du marché de l’immobilier commercial, les « dark stores » fleurissent partout dans
les grandes villes françaises. En mai 2021, Louis Vacher, (la marque de Réal Group dédiée au
commerce de centre-ville) avait d’ailleurs accompagné l’entreprise française Cajoo dans son
implantation à Bordeaux.

Le « dark store » n’est pas une nouveauté et existe déjà en Asie. En Chine notamment, cela fait
plusieurs années que des entreprises proposent la livraison instantanée de produits alimentaires.
En France, certaines enseignes exploitaient des entrepôts comme centre de traitement pour la
livraison locale avant l’émergence des « dark stores » et de ses nouveaux acteurs. La chaîne de
supermarchés Franprix, par exemple, avait dédié cinq de ses magasins situés dans des zones de
bureaux, vides pendant le confinement, aux commandes en ligne avant de les rouvrir à nouveau au
public.

Les dark stores : aubaine ou menace ?

Aménagés comme des supérettes, ces petits entrepôts ont une surface inférieure à 400 m² et ne sont
accessibles qu’au personnel chargé de la collecte et de la livraison des produits. L’activité nécessite
des espaces de stockage et de traitement des commandes implantés dans des zones urbaines, afin
d’organiser des livraisons ultra rapides dans un rayon d’environ deux kilomètres.

Les « dark stores » font aujourd’hui débat. Certains les voient comme une aubaine, car le « dark
store » n’est pas attaché à une adresse précise mais est en quête de l’emplacement qui offre un
excellent maillage, afin d’optimiser les délais de livraison. Grâce au « dark stor »e, les locaux
commerciaux peu visibles, trop petits ou mal agencés, connaissent un regain d’attractivité.
À Londres, par exemple, les « dark stores » s’implantent sous les arches de chemin de fer et dans
les sous-sols des centres commerciaux, offrant ainsi à ces espaces une seconde chance.

Pour d’autres au contraire, les « dark stores » sont perçus comme responsables de nuisances et
constituent de véritables menaces pour le commerce de proximité. Les municipalités s’en inquiètent
et multiplient les initiatives pour les réguler ; certaines s’opposent même à leur implantation. La
ville de Paris a, par exemple, engagé une procédure en mars 2022 vivant à la fermeture de 45 « dark
stores » pour non-respect des règles du plan local d’urbanisme. Elle a également mis en place une
procédure permettant aux citoyens de signaler les entrepôts non autorisés dans leur quartier.

Qu’on les approuve ou qu’on les décrie, les « dark stores » soulèvent indéniablement de
nombreuses questions. Constituent-ils une menace pour le petit commerce de détail ou les
magasins urbains de la grande distribution ? La multiplication de ces espaces inaccessibles, cachés
du public, se fait-elle au détriment d’une certaine forme de vie urbaine et d’animation des rues ? Et
juridiquement, comment les « dark stores » doivent-ils être considérés : des espaces commerciaux
ou des espaces logistiques ? Et comment limiter les nuisances liées aux mouvements et au
stationnement des livreurs pour les riverains ?

L’encadrement des dark stores

Face aux besoins de régulation de cette nouvelle forme de commerce, le gouvernement a publié un
guide à destination des élus pour les aider à clarifier le cadre juridique et favoriser un
développement équilibré du « dark store ».

La classification des « dark stores » au regard du code de l’urbanisme (articles R. 151-27 et R. 151-
28) va dépendre de son activité :
• si le local est exclusivement utilisé pour de la livraison, il doit être considéré comme un
entrepôt, et non comme un commerce. Ainsi, dès lors qu’il s’installe dans un ancien
supermarché ou supérette, le local doit faire l’objet d’un changement de destination, qui peut
nécessiter un permis de construire (article R. 421-4 du code de l’urbanisme) lorsque que ce
changement s’accompagne d’une modification de la façade ou de la structure porteuse.
• s’il exerce également une activité en drive, piéton ou non, le local peut être considéré
comme un commerce et ne nécessite pas de changement de destination.

Pour les anciens PLU élaborés avant la loi Alur, il convient de se reporter aux définitions données
dans le PLU, pour savoir si l’implantation du « dark store » exige des démarches administratives
spécifiques.