Information sur les plafonnements des loyers

La loi du 16 août 2022 pour la protection du pouvoir d’achat concerne les propriétaires bailleurs et les locataires : elle plafonne l’indexation des loyers des baux d’habitation à 3,5 % et interdit le complément de loyer pour les logements de faible standing ou classés F et G. L’évolution des loyers commerciaux est également plafonnée.

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a été publiée le 17 août 2022. Elle concerne notamment l’immobilier puisque :

• L’indexation des loyers d’habitation est plafonnée pour un an;
• Le complément de loyer est précisé de manière à mieux faire respecter l’encadrement des loyers;
• L’indexation des loyers commerciaux des petites et moyennes entreprises est plafonnée pour un an.
  
  
  

Pouvoir d’achat : l’indexation des loyers d’habitation plafonnée à 3,5 %

Une inflation importante entraine mécaniquement une augmentation des loyers ; la loi pouvoir d’achat protège les locataires en limitant la hausse à 3,5 %.

Le fonctionnement du plafonnement de l’indexation des loyers d’habitation

La mesure adoptée par la loi pouvoir d’achat consiste en un plafonnement de l’indexation. Cela signifie que les propriétaires pourront continuer d’indexer les loyers de leurs locataires, comme habituellement, à la date anniversaire du contrat et en fonction de la variation de l’IRL.

Toutefois, le résultat sera plafonné, pendant un an, à 3,5 %. Cette solution représente pour le ministre en charge du logement, Olivier Klein, une solution d’équilibre à l’heure où les bailleurs voient aussi leur pouvoir d’achat diminuer
et sont sollicités pour des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de la lutte contre les « passoires énergétiques ».

Le plafonnement de l’indexation est fixé à :

• 3,50 % en France métropolitaine ;
• 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse ;
• 2,50 % outre-mer.

Concrètement, les loyers soumis au deuxième trimestre augmentent ce trimestre de 3,60 % sur un an puis, à compter du 3ème trimestre (parution à la mi-octobre), le plafond de 3,50 % s’imposera, au moins jusqu’à l’été 2023.

Depuis le 25/08/2022, quelle que soit la ville, le loyer d’un logement classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l’objet de la moindre indexation en cours de bail.

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Pouvoir d’achat : l’interdiction du complément de loyer pour un logement sans confort à compter du 18 août 2022

Dans vingt-quatre villes de métropole (dont la ville de Bordeaux), s’applique aujourd’hui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers d’habitation des logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale du locataire. Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation relativement exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques…pas plus que leur valorisation.

La loi pouvoir d’achat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l’objet de complément de loyer. Ainsi, pour les baux signés à compter du 18 août 2022 (1), un complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier;
• présente des signes d’humidité sur certains murs;
• est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation);
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois;
• présente une installation électrique dégradée;
• dispose d’une mauvaise exposition de la pièce principale.

(1) les baux en cours ne sont pas concernés.

Si l’intention du législateur est louable, la mesure prise n’est pas sans poser question. Si certaines caractéristiques ne peuvent souffrir d’aucune subjectivité (les sanitaires sur le palier) ou se justifient par la lutte contre les passoires énergétiques (les logements classés F & G), certaines caractéristiques donneront inévitablement lieu à discussion et divergences de vue…En revanche, cette évolution doit conduire à bien réfléchir à l’éventualité d’appliquer un complément et le cas échéant à le fixer à un montant raisonnable et à bien lister les caractéristiques le justifiant dans le bail.
Les passoires énergétiques dans la ligne de mire ! L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s’inscrit dans la lutte contre ce qu’on appelle les « passoires énergétiques » ou les « passoires thermiques ».

Rappelons que les logements de la classe F ou G :

• ne peuvent plus aujourd’hui faire l’objet d’une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue…règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022;
• ne peuvent plus, à compter du 24 août 2022, faire l’objet d’une indexation en cours de bail;
• que les logements dont la consommation excède 450 kWh/m2/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023;
• que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.
  
  

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Pouvoir d’achat : l’indexation des baux commerciaux plafonnée à 3,5 %

« Afin de protéger les PME et préserver la diversité du tissu commercial » dans une période économique difficile et aux perspectives incertaines, la loi pouvoir d’achat (voir son article 14), dans le même esprit que pour les baux d’habitation, met en place un plafonnement de l’indexation des baux commerciaux à 3,5 %.

Rappelons qu’actuellement la hausse est de 3,32 % sur un an et que sans mesure spécifique, elle ne pourrait être que plus forte dans les prochains mois.

Les bailleurs pourront donc continuer d’indexer les loyers commerciaux en utilisant l’indice dédié, l’indice des loyers commerciaux (ILC), mais sans que la variation sur un an n’excède 3,5 %. Cette mesure s’appliquera à compter de la parution du prochain indice ILC, courant septembre.

Cette mesure ne concerne que les petites et moyennes entreprises. Il s’agit des entreprises qui occupent moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.